Laudêmio: saiba o que é a taxa de imóveis à beira-mar

O processo de compra e venda de imóveis envolve algumas burocracias e o pagamento de algumas taxas além do valor da propriedade. Mas para quem quer comprar ou vender um imóvel no litoral, à beira-mar, pode se deparar com uma novidade: o laudêmio. 

O laudêmio é uma taxa que muitas pessoas desconhecem e só acabam descobrindo na hora de realizar uma transação imobiliária à beira-mar, uma vez que a taxa pode impactar o valor total da negociação. Mas afinal, o que é o laudêmio? 

Neste artigo, você vai entender para que serve o laudêmio e como ela afeta o dia a dia de quem tem ou deseja comprar um imóvel no Litoral. O Grupo SP Imóvel conversou com um especialista no assunto, Fábio Aliandro Tancredi, graduado pela FMU e, atualmente, pós-graduando em Negócios Imobiliários pela ESA-SP (2024/26).

Continue a leitura e confira!

Laudêmio: o que é?

O laudêmio é uma taxa cobrada em algumas transações de compra e venda de imóveis situados em terrenos que pertencem à União ou a algum tipo de regime de aforamento, no caso de imóveis à beira-mar, a Marinha. Esses imóveis  são chamados de foreiros ou aforados, aqueles que pertencem à União, e a união transfere o domínio útil a particulares ou terceiros. Essa taxa é paga ao governo federal ou ao senhorio do terreno (a pessoa que tem o domínio útil da propriedade), sempre que o imóvel for vendido. 

"Em relação aos imóveis ‘beira-mar’ denominados também de 'terra de marinha', são todos aqueles terrenos que m+argeiam os rios e mares, e de interesse especial da união, podendo a propriedade ficar restrita por interesse da União", o pós-graduando em Negócios Imobiliários, Fábio Aliandro Tancredi, explica.

Ou seja, a grosso modo, é como se o laudêmio fosse uma licença para usar o terreno que pertence à Marinha. O imóvel (casa, apartamento, edifício) pode ser transferido a diversos proprietários, mas a área pertencente à Marinha, não.

"A União permite que uma pessoa, física ou jurídica se torne proprietário de uma parte importante da propriedade, como direitos de proprietário e que se denomina o domínio útil, que acompanha os demais direitos de uso, posse e gozo da propriedade, como todo e qualquer proprietário de um imóvel", acrescenta Tancredi.

A taxa de laudêmio não é paga mensalmente, como muitas pessoas pensam, mas apenas quando o imóvel é vendido. É uma cobrança que ocorre no momento da venda e corresponde a um percentual sobre o valor total do imóvel. Em terrenos de Marinha, esse percentual geralmente fica em torno de 5% do valor da venda.

"Quando ocorre a transferência do domínio útil, ou seja, uma transferência do imóvel aforado (pertencente à União), é obrigatória a comunicação prévia ao órgão responsável pelo patrimônio da União, que é a SPU – Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, que pretende realizar a transferência do domínio útil, e mediante esta comunicação, é gerado então o pagamento do Laudêmio, de obrigação do vendedor que transferir o domínio útil que possui sobre a propriedade de domínio da união para terceiros", Tancredi explica. Mas faz uma ressalva:

"É muito comum no mercado imobiliário que o comprador assuma o pagamento do Laudêmio, que é de 5% do valor venal do imóvel".

Por outro lado, o laudêmio está relacionado a outras taxas anuais: foro ou taxa de ocupação. Falaremos dela a seguir.

Como funciona o Laudêmio no Litoral de São Paulo?

Imagem: Freepik

Em cidades da Baixada Santista, como Santos, São Vicente, Praia Grande, Itanhaém, entre outras, boa parte dos imóveis próximos ao mar está localizada em terrenos da Marinha, áreas que pertencem à União.

"Por ser uma regra definida por Lei Federal e pertinente à União, o funcionamento do Litoral de São Paulo, é o mesmo que ocorre com todas as chamadas terra de marinha de qualquer lugar do Brasil, onde as nas cidades litorâneas, existe uma faixa de domínio, que corresponde a uma medida que calculada, de acordo com o disposto no artigo 2º do Decreto-Lei 9.760/46", Tancredi explica. Abaixo, confira o que determina o decreto:

Art. 2º - São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se façam sentir a influência das marés.

Tancredi explica o processo que occore sempre que um imóvel aforado é vendido, "quando são transferidos e titularidade do domínio útil, devem comunicar a SPU da intenção de transferência para que seja gerado o pagamento da taxa do Laudêmio, que corresponde a 5% sobre o valor da negociação imobiliária que estiver sendo realizada, sendo o mínimo pelo valor venal do imóvel".

Além disso, o advogado alerta, "outra importante alteração do Decreto-Lei, se refere ao §3º do artigo 205, em relação aos imóveis de faixa de marinha de até 1000m², tiveram dispensada a autorização prévia".

Confira a alteração citada por Tancredi a seguir:

§ 3o Exclusivamente para pessoas físicas, fica dispensada a autorização quando se tratar de transferência de titularidade de terrenos de até mil metros quadrados, situados dentro da faixa de cem metros ao longo da costa marítima.            

De todo modo, a regra que fica é que sempre que um imóvel é vendido, o proprietário atual ou o comprador precisa pagar essa taxa de 5% ao governo, além dos impostos e taxas tradicionais.

Por exemplo, se você vende um imóvel em Praia Grande por R$500.000, o laudêmio devido à União será de R$25.000 (5% do valor da venda). Vale lembrar que essa taxa só é aplicada em terrenos da Marinha e pode não se aplicar a todos os imóveis à beira-mar. Por isso, é fundamental conferir com o corretor imobiliário se o imóvel tem laudêmio ou não. 

Geralmente, apenas os edifícios à beira-mar com a entrada principal para a avenida da praia pagam laudêmio, assim como casas cujo endereço é a avenida da praia. Mas isso é apenas um parâmetro, lembre-se sempre de conferir essa questão com o corretor.

Quem deve pagar o Laudêmio: comprador ou vendedor?

No caso da venda de imóveis situados em terrenos da Marinha, a legislação atual  determina que quem deve pagar o laudêmio é o vendedor do imóvel, mas é comum haver um acordo, entre comprador e vendedor. Muitas vezes, o custo é dividido entre as partes ou, em alguns casos, o comprador paga

Tancredi confirma a responsabilidade do vendedor em arcar com o valor, trazendo a interpretação adotada pelo STJ Superior Tribunal de Justiça, acerca do tema,  “havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, dentre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, o enfiteuta, e não do adquirente”.

"Mas em geral, em negócios de venda e compra, é muito comum ser transferido a obrigação pelo pagamento do valor ao comprador, tal como acontece com o ITBI, que é de obrigação do comprador o pagamento do Imposto de transmissão", finaliza o advogado.

De todo modo, se você está comprando ou vendendo um imóvel à beira-mar, é importante discutir essa questão com antecedência para evitar surpresas no momento da negociação.

Laudêmio x Taxa de Ocupação X Foro

Nem sempre um imóvel com laudêmio terá obrigatoriamente o pagamento de foro ou taxa de ocupação, pois essas taxas se referem a diferentes formas de uso e posse de terrenos da União. Ainda assim, são taxas que podem estar relacionadas. Entenda as diferenças entre elas abaixo.

Laudêmio

Uma taxa cobrada na venda de imóveis situados em terrenos de Marinha, correspondendo a 5% do valor da venda. Ele se aplica quando o imóvel está localizado em áreas sob regime de aforamento (ou enfiteuse), em que o governo ou senhorio mantém o domínio direto sobre o terreno.

Foro

O foro é uma taxa anual paga pelo proprietário de um imóvel em terreno de Marinha que está sob regime de aforamento (ou enfiteuse). Isso ocorre quando o proprietário tem o domínio útil do terreno, mas a União mantém o domínio direto. Se o imóvel for em regime de aforamento, o foro será cobrado todos os anos.

Taxa de Ocupação

A taxa de ocupação é diferente do foro e se aplica a imóveis em terrenos de Marinha que estão sob regime de ocupação. Neste caso, o proprietário não possui o domínio útil, apenas o direito de ocupar o imóvel. A taxa de ocupação também é paga anualmente, mas geralmente o percentual cobrado é maior do que o do foro.

Quando essas taxas são pagas?

Como você viu, a diferença entre essas taxas são mais burocráticas do que práticas, por isso, é importante conferir caso a caso. "O foro e Taxa de Ocupação são pagos anualmente, enquanto for titular de domínio útil ou direito de ocupação, enquanto o Laudêmio, só é devido no caso de transferência do domínio útil da propriedade", Tancredi define.

Para resumir:

• Se o imóvel está localizado em um terreno da Marinha sob aforamento, o proprietário pagará laudêmio na venda e foro anualmente.

• Se o imóvel está em um terreno da Marinha sob ocupação, o proprietário não pagará foro, mas sim a taxa de ocupação anualmente, e o laudêmio na venda.

Ou seja, laudêmio e foro são frequentemente cobrados juntos quando o imóvel está sob aforamento, mas um imóvel com laudêmio não terá necessariamente a cobrança de taxa de ocupação, pois isso depende do regime de posse (ocupação ou aforamento).

Como saber se o imóvel está em terreno de marinha?

Se você está interessado em comprar ou vender um imóvel no litoral paulista, a melhor maneira de verificar se ele está em um terreno da Marinha é realizar uma consulta no cartório de registro de imóveis. Lá, você terá acesso à matrícula do imóvel, onde estará registrada a informação sobre o regime do terreno e se há incidência de laudêmio.

Outra alternativa é consultar a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), responsável pela administração de terrenos da União. Eles podem fornecer informações detalhadas sobre o imóvel e confirmar se há cobrança de laudêmio.

"Normalmente constam as informações da matrícula, e do ‘rosto’ ou carnê do IPTU do imóvel, além, é claro, da sua localização, em geral qualquer edificação à beira-mar está passivo de ser considerado terreno de marinha", explica Tancredi, e acrescenta: "Também é possível obter estas informações com os proprietários, e também nos tabelionatos de notas do local do imóvel, em geral, sabem informar sobre a condição dos imóveis de marinha".

De forma prática, você pode perguntar isso ao corretor do imóvel, que terá essa informação direto com o proprietário. É importante saber se há laudêmio, e também se a taxa anual é de aforamento ou taxa de ocupação. Além disso, um imóvel sem direito de aforamento pode inviabilizar o financiamento em alguns bancos, fique atento!

Como o Laudêmio influencia a compra e venda de imóveis?

Para quem está pensando em vender um imóvel em cidades do Litoral, como Santos ou Praia Grande, é importante considerar o impacto do laudêmio no valor total da transação.

Mesmo que seja uma taxa conhecida pelos envolvidos no mercado imobiliário do Litoral de São Paulo, ela pode ser um fator decisivo para quem deseja comprar um imóvel próximo da praia.

Por isso, incluir o laudêmio nos cálculos do valor total de venda é importante para evitar problemas na hora de fechar o negócio.

Se você está vendendo, considere o valor do laudêmio no preço do imóvel, e se está comprando, negocie com o proprietário para ver quem vai arcar com esse custo.

Na opinião de Tancredi, o Laudêmio não traz por si só uma carga negativa ou positiva, há os dois lados. "As taxas de Laudêmio, bom como de Foro anual, aumentam o custo de comercialização dos imóveis de marinha ou beira-mar, mas ao mesmo tempo valorizam as propriedades, tornando-as mais caras na sua comercialização, já que qualquer transação imobiliária, deve considerar o Laudêmio correspondente a 5% do valor venal da propriedade", considera o advogado.

"Por outras vezes, dependendo das dimensões e valores da propriedade, podem tornar-se impeditivos de comercialização, pois onerando demais a transação imobiliária além do ITBI, mais o Laudêmio, que costuma ser acrescido ao valor do imóvel no preço da venda, transferindo ao comprador o pagamento do referido valor", finaliza.

Conclusão

O laudêmio é uma taxa que ocorre apenas na venda do imóvel e corresponde a 5% do valor de venda. Além disso, é importante lembrar que o laudêmio não deve ser confundido com o foro ou a taxa de ocupação, que são pagamentos anuais.

Quem está no mercado imobiliário à beira-mar precisa saber sobre essas taxas e verificar todas as informações no cartório de imóveis ou à SPU. Com isso, tanto compradores quanto vendedores podem evitar surpresas e garantir uma negociação transparente e sem surpresas desagradáveis.

"Tanto quem atua no mercado imobiliário, como quem presta assessoria e consultoria nesta área, deve estar inteirado das particularidades que envolvem o Laudêmio, sua incidência e cálculo, e a obrigação de efetuar o pagamento, já que afetará diretamente a venda e compra da propriedade. Também é recomendável a atuação ou consulta de profissionais especializados em direito imobiliário, especialmente daqueles que são aforados e de domínio da União", conclui Tancredi,

Caso tenha dúvidas sobre o laudêmio ou outros aspectos de terrenos de Marinha, é sempre recomendável procurar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os detalhes estejam conforme a legislação vigente. Caso queira entrar em contato com o Fábio Tancredi, você pode enviar um e-mail para: fabio@tancredi.adv.br 

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Fonte: FÁBIO ALIANDRO TANCREDI, graduado pela FMU, advogado com escritório próprio desde 2000, atuando no Direito Civil em geral, pós-graduado em Direito Civil pela FADISP (2005), pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, pela ESA-SP (2013) e pós-graduando em Negócios Imobiliários pela ESA-SP (2024/26).